Как стать миллионером за 20 лет

Физик и предприниматель Крис Холмс-Паркер рассказал на сайте Quora о том, как стать мультимиллионером к 40 годам, если в 17 у вас есть всего 3 тыс. долларов. Большинство его идей, конечно, ближе к американской реальности, но сама модель применима в любой части мира.

Как стать миллионером к 40 годам

1. Отложите 3 тыс. долларов. Продолжить экономить, работать и откладывать каждую копейку. Разместите 3 тыс. долларов на депозите в банке (я советую полугодовой). Это сберегательный счет с невысоким процентом. Здесь важно, что вы какое-то время не имеете доступа к деньгам и не можете их потратить.

2. Когда вам исполнится 18 лет, поживите какое-то время бесплатно отдельно от родителей. Когда я писал диссертацию, то организовал это следующим образом. Я нашел недорогую квартиру с двумя спальнями и гаражом на две машины (дело было в Орегоне). Аренда была что-то вроде $850 в месяц, плюс коммунальные услуги, так что в общей сложности выходило около $1250 (включая интернет, воду, электричество, вывоз мусора и т. д.). Дальше я сдал эти три комнаты по $425 в месяц (в сумме вышло $1275). И получилось, что я совершенно бесплатно живу в гараже.

Вот вам возможность сэкономить на аренде. А сэкономить $425 в месяц — то же самое, что их заработать. Вполне эффективный способ увеличить доход, не имея возможности увеличить зарплату. Так делал не только я, но и многие мои друзья. Просто нужно внимательно выбрать жилье.

3. В свободное время пройдите обучение и получите лицензию риелтора — тогда вы сможете сами покупать и продавать собственную недвижимость. На это у вас уйдет примерно полгода. Кроме того начинайте изучать управление недвижимостью и инвестирование в нее (не спекуляцию). Вы будете вкладывать только в недвижимость, которая может приносить постоянный доход.

4. Продолжайте работать и откладывать деньги, пока вам не исполнится 21. После 18-летия есть два варианта: пойти работать или пойти в колледж. В любом случае вы молодец. Найдите работу на неполный день, пока учитесь, а во время летних каникул работайте на полную ставку. Так вы сможете откладывать 10−20 тыс. долларов за год (зависит от работы и ее количества). В любом случае вы должны накапливать за год не меньше 8 тыс. долларов. Вам поможет мой совет, как экономить на жилье. Если получится откладывать больше — прекрасно! Многое зависит от выбранного вами пути: работа или колледж. Я предполагаю, что если вы пошли в колледж, у вас есть какой-то источник для оплаты обучения: родители или что-нибудь еще.

5. Теперь поговорим о ваших накоплениях. К 19 годам у вас должно быть отложено более 10 тыс. долларов (умеренно консервативный вариант). К 20 — уже 19 тыс. К 21 году ваши накопления должны составлять 29 тыс. долларов (поставьте себе цель скопить 30 тыс.). Если вам удалось достичь этого — мои поздравления! Вы на шаг впереди многих.

6. Купите жилой дом на четыре квартиры. В зависимости от места, он должен стоить около 200−300 тыс. долларов. Допустим, вы купили такой дом в кредит за 250 тыс. долларов по государственной ипотечной программе. Первый взнос составит 3,5%, то есть 9 тыс. долларов (сюда пойдут 9 из 29 тыс. долларов ваших сбережений). Кроме того, еще 3,5% обычно уходит на обслуживание сделки.

К счастью, вы подумали наперед и на третьем шаге получили лицензию риелтора. Это значит, что во время покупки недвижимости вы можете представлять себя в качестве агента, что сэкономит вам 2% от суммы сделки (то есть 5 тыс. долларов). В итоге вы заплатите 13 тыс. вместо 19. Например, в Салеме можно легко найти такой дом на четыре квартиры за 250 тыс. долларов. Ваши ежемесячные расходы по ипотеке при этом составят около 1,6 тыс. долларов (включая налоги, страховку и собственно ипотеку). При получении льготного первого взноса в 3,5%, по государственной ипотечной программе он положен тем, кто впервые берет ипотеку на жилую недвижимость.

Теперь о хорошем. Вы купили дом на четыре квартиры, и такую квартиру в подобном месте обычно можно снять за $700 в месяц. Значит, у вас есть потенциальный доход в 2,8 тыс. долларов в месяц от аренды. Предположим, что в одной из квартир вы живете сами, тогда доход составляет 2,1 тыс. долларов, и не забудем, что заполняемость может быть не абсолютной — скажем, пусть она будет 95%. То есть реальный месячный доход от аренды составит в среднем 2 тыс. долларов в месяц.

И вот уже арендаторы трех квартир оплачивают ваше жилье. Отлично! Итак, теперь за вычетом ипотечных платежей вы получаете дополнительные $400 в месяц или 4,8 тыс. долларов в год. Ваши $700 в месяц, которые вы экономите на жилье, плюс дополнительные $400 от арендаторов дают в сумме около 1,1 тыс. долларов в месяц «лишних» денег, которые можно пустить на досрочное погашение ипотечного кредита. Если так действовать, можно погасить ипотеку лет за десять (арендные ставки ежегодно растут и т. д.).

А если сдавать часть комнат в своей квартире, можно выплатить ипотеку еще быстрее. С двух соседей вы получите дополнительные $700 в месяц. Итак, к 1,1 тыс. долларов в месяц, которые мы выплачиваем досрочно, можно прибавить еще $700. Это позволит выплатить ипотеку всего за 8 лет!

7. И вот вам около 30 лет, а кредит уже полностью погашен. Кроме того, ваш дом теперь стоит уже не 250, а 370 тыс. долларов (за счет стандартного роста в течение 10 лет). Арендные ставки тоже выросли. Теперь у вас есть имущество, генерирующее 3,8 тыс. долларов в месяц (ставка аренды в среднем растет на 3% в год), то есть около 45 тыс. долларов в год. Отлично! Вы уже сильно опередили кривую доходности.

8. Продолжаем. В качестве следующей инвестиции на этом этапе я рекомендую коммерческую недвижимость — жилой комплекс. У вас уже есть недвижимость стоимостью 370 тыс. долларов. Ее можно использовать в качестве залога для получения коммерческого кредита. Кроме того, ваш первый дом дает вам около 40 тыс. долларов дохода в год (за вычетом расходов), и еще у вас есть 30 тыс. долларов или больше вашей зарплаты. На этом этапе можно значительно увеличить сбережения. Я бы посоветовал около года экономить на всем (вероятно, можно накопить около 50 тыс. долларов, если продолжать вести тот же образ жизни).

Эти деньги можно добавить к остаткам предыдущих сбережений (например, от шестого этапа у вас могли остаться 16 тыс. долларов). Итак, берете коммерческий кредит на 1,5 млн долларов с первоначальным взносом в 20%. В качестве залога вы можете использовать уже имеющуюся недвижимость. Этот кредит вполне реально погасить за десять лет или меньше, действуя по то же схеме, что и раньше.

Возможно, даже за семь. За 1,5 млн долларов вы сможете купить комплекс на 8−12 квартир. Таким образом, через семь лет у вас в собственности будет уже два объекта недвижимости: четырехквартирный дом ценой 487 тыс. долларов и жилой комплекс стоимостью около 2 млн. Итого 2,5 млн долларов в недвижимости. Приятнее всего, что они будут продолжать давать вам доход от аренды — где-то 166−220 тыс. долларов в год!

Поздравляю! Вам около 38 лет, ваш доход составляет примерно 200 тыс. долларов в год, а капитал в виде недвижимости — 2,5 млн.

Это вполне достижимо, и многие так делают. Сроки могут сдвинуться на несколько лет, если вы решите завести семью и детей. Я также заложил некоторую минимальную планку дохода — если вы пойдете в колледж и будете работать, скажем, инженером, ваш доход будет больше, и этот план можно реализовать быстрее. Я просто наметил шаблон.